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郑道义律师 郑道义律师,宁波大学法学学士,同济大学在职法律硕士,担任温州市瓯海区劳动人事仲裁委员会兼职仲裁员、温州市中级人民法院温州市司法局法律援助工作站援助律师等社会职务。现为浙江震瓯律师事务所执业律师,浙江震瓯律师事务... 详细>>

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律师姓名:郑道义律师

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二手房产权的纠纷的规避应该如何处理

  摘要:二手房已成为大多数人购房的选择,购买时须审核房产证真伪,即使是真实的房产证也不要放松警惕,以免出现二手房产权的纠纷。那么如何规避二手房产权的纠纷呢?下面温州律师为您详细介绍。

  一、如何避免二手房产权纠纷

  由于比一手房更复杂,存在许多问题,所以在进行二手房交易时,应该注意二手房是否存在以下产权问题,可以避免在交易过程中出现不必要的麻烦。

  (一)产权交易是否有限制

  被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等房产不能上市交易。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

  (二)承租人可能优先购买

  在同等条件下,房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利,所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

  (三)房屋用途属于非住宅

  买房自住者可不必在意这一点,但如果是准备买房用作营业或办公,则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公,就只能望房兴叹了。

  (四)成本价未补足

  1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房,那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

  (五)城市居民不能购买的房产

  根据国家政策规定,农民的房屋属于农民私有财产,房屋买卖只能在本乡本土的范围内进行,一般不能直接卖给城市居民,城市居民只能向农民租房。

  除此之外,购房者还需要注意,如果购买的房子只有购房合同和发票,而未办理产权证则尽量不要购买,这类房产很可能因为开发商的问题,导致最终无法办理产权证。在房屋买卖交易完成的同时,买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续,以防卖方看房价上涨而毁约,给买方带来不必要的麻烦。

  二、查询二手房产权归属的方法

  (一)要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。

  (二)向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:查验产权记录,档案文号,登记日期,成交价格等。

  (三)查验房屋有无债务负担。房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。如,抵押贷款的合同、租约、房屋是否被法院查封等。

  (四)搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。

  总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。



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